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Das neue Bauvertragsrecht - Teil III.

RA Michael Seitz, Rechtsanwalt für Bau- und Architektenrecht, Hauptgeschäftsführer Bau Innung, Hamburg

Verweigerte Abnahme und Zustandsfeststellung

Im neuen Bauvertragsrecht ebenfalls neu geregelt wurde das Verfahren nach verweigerter Abnahme, § 650g BGB. Dabei wird an die bereits erörterte verweigerte Abnahme unter Angabe mindestens eines (auch unwesentlichen) Mangels angeknüpft. Verweigert der Besteller auf diese Weise die Abnahme, so hat er auf Verlangen des Unternehmers an einer gemeinsamen Zustandsfeststellung mitzuwirken. Eine solche Zustandsfeststellung ist keinesfalls mit der Abnahme zu verwechseln, sie hat auch keine Abnahmewirkung. Ähnlich wie bei der Leistungsfeststellung nach Kündigung will der Gesetzgeber die Parteien dazu anhalten, gemeinsam den Zustand auf der Baustelle festzuhalten und damit Auseinandersetzungen darüber zu einem späteren Zeitpunkt zu vermeiden. Abnahmewirkung kommt der Zustandsfeststellung aber nicht zu, insbesondere wird durch die Zustandsfeststellung die Schlussrechnung des Unternehmers nicht fällig, auch der Beginn der Gewährleistungsfrist knüpft weiterhin an die Abnahme und nicht an die Zustandsfeststellung an. Eine solche Zustandsfeststellung, die zweckmäßigerweise auch Fotos, Pläne und sonstige Bestandsaufnahmen enthalten kann, soll nach dem Willen des Gesetzgebers schriftlich festgehalten, mit dem Tag der Anfertigung versehen und muss von beiden Vertragsparteien unterschrieben werden. Ähnlich wie bei der Leistungsfeststellung ist auch die Regelung zum verschuldeten Fernbleiben des Bestellers von einer Zustandsfeststellung ausgestaltet. Der Unternehmer kann dann die Zustandsfeststellung einseitig vornehmen, es sei denn, der Besteller hat sein Fernbleiben nicht zu vertreten und dies dem Unternehmer unverzüglich mitgeteilt. Bleibt der Besteller hingegen unentschuldigt fern, so kann der Unternehmer die Zustandsfeststellung einseitig vornehmen, er muss diese dann unterschreiben und dem Besteller eine Abschrift zur Verfügung stellen. Hat der Besteller ein Baustellenverbot ausgesprochen und hindert daher den Unternehmer an der Zustandsfeststellung, dürfte dies rechtsmissbräuchlich sein. Dann kann der Unternehmer die Zustandsfeststellung einseitig auch ohne Baustellenbegehung vornehmen.

Die Rechtsfolge der Zustandsfeststellung ist allerdings eine andere als diejenige der Leistungsfeststellung nach Kündigung. Kehrt sich bei der Leistungsfeststellung die Beweislast um, so bewirkt die Zustandsfeststellung lediglich eine Vermutung dafür, dass ein offenkundiger Mangel, der in der Zustandsfeststellung nicht angegeben wurde, vom Besteller zu vertreten ist. Es handelt sich also um eine bloße Gefahrtragungsregelung. Zudem gilt diese Vermutung nicht, wenn der Mangel seiner Art nach nicht vom Besteller verursacht worden sein kann, z. B. weil es sich um einen statischen Mangel handelt.

In § 650g Abs. 4 findet sich außerdem erstmals im BGB eine Regelung zur Schlussrechnung. Danach ist die Vergütung zu entrichten, wenn der Besteller das Werk abgenommen hat (wie bisher) oder die Abnahme entbehrlich ist (weil z. B. eine Abnahmefiktion greift) und wenn der Besteller zusätzlich eine prüffähige Schlussrechnung erteilt hat. Bisher war eine solche Schlussrechnung nicht erforderlich, die Vergütung wurde bereits mit Abnahme fällig.

Zudem hat der Gesetzgeber für die Prüffähigkeit der Schlussrechnung eine ähnliche Regelung wie in § 13 Abs. 3 Nr. 1 VOB/B eingefügt. Danach ist eine Schlussrechnung prüffähig, wenn sie eine übersichtliche und für den Besteller nachvollziehbare Aufstellung der erbrachten Leistungen erhält. Zudem gilt sie selbst dann, wenn diese Voraussetzungen nicht vorliegen, als prüffähig, wenn der Besteller nicht innerhalb von 30 Tagen nach Zugang der Schlussrechnung die Prüffähigkeit begründete Einwendungen erhebt. Ob diese Regelung dem Unternehmer tatsächlich hilft, ist mehr als zweifelhaft. Von der Prüffähigkeit der Rechnung ist nämlich deren Richtigkeit zu unterscheiden. Durch den Ausschluss von Einwendungen gegen die Prüffähigkeit nach Ablauf von 30 Tagen werden aber Einwendungen gegen die Richtigkeit der Rechnung keineswegs ebenfalls ausgeschlossen. Ist die Rechnung tatsächlich nicht prüffähig, weil nicht nachvollziehbar und übersichtlich, so kann diese Rechnung schon gar nicht auf ihre Richtigkeit geprüft werden. Erhebt der Besteller umgekehrt Einwendungen gegen die Richtigkeit der Rechnung, so dokumentiert er damit gerade, dass die Rechnung prüffähig ist.

Abschließend sei nochmals hervor gehoben, dass gemäß § 650h BGB alle Kündigungen von Bauverträgen (also nicht: Von einfachen Werkverträgen) der Schriftform bedürfen, Kündigungen per Telefax oder Mail also nicht mehr ausreichend sind!

Verbraucherbauvertrag

Die enge Definition des Verbraucherbauvertrages wurde bereits im ersten Teil dieses Artikels dargestellt. Verbraucherbauverträge sind nur Bauverträge über den schlüsselfertigen Neubau eines Gebäudes oder Baumaßnahmen an Bestandsgebäuden, die einem solchen Neubau gleichkommen, sofern sie mit einem Verbraucher geschlossen werden.

Die Regeln zum Verbraucherbauvertrag (§ 650 i-o BGB) enthalten eine Fülle von Pflichten für Unternehmen, die schlüsselfertig Neubauten oder ihnen gleichkommende Umbaumaßnahmen vornehmen, so unter anderem die Pflicht zur Erstellung einer Baubeschreibung, ein gesondertes Widerrufsrecht für Verbraucherbauverträge, Sonderregelungen zu Abschlagszahlungen und zur Absicherung des Vergütungsanspruches sowie Pflichten zur Erstellung und Herausgabe von Unterlagen für den Unternehmer. Von all diesen Regelungen (mit Ausnahme der Regelung zur Abschlagszahlung und zur Absicherung des Vergütungsanspruches) kann zum Nachteil des Verbrauchers auch nicht abgewichen werden. Weitere Erläuterungen zum Verbraucherbauvertrag sollen hier unterbleiben, da dieser Vertragstypus nur die (relativ wenigen) Unternehmen betrifft, die tatsächlich schlüsselfertig für Verbraucher Neubauten errichten. Eine gute Übersicht über die Pflichten im Einzelnen findet sich in BauR 2017, Seite 1830 ff.

RA Michael Seitz, Rechtsanwalt für Bau- und Architektenrecht, Hauptgeschäftsführer Bau Innung, Hamburg

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